我说道滘是运气最好的镇街！谁支持，谁反对？

可能到今天为止，仍然有人搞不清到底道滘的“滘”字具体怎么写，甚至还有人写作“漖”。

不过大体是知道那个字是跟水有关的。道滘真的是很多水，河涌甚多，不愧是水乡一份子。

(资料图片)

（图源：魅力道滘）

无论你是怎么认识道滘的，还是本来就是老莞人，今天可以相信“风水宝地”这件事了，因为道滘近几年是真的运气爆棚，处处受到照顾！

难道，

镇街也讲究一个“遇水则发”？

Part1

“南城南”叫多了，真的成了城区一部分

前几年，一些距离南城还有很远距离的镇街，在宣发上一直强调自己是“南城南”项目，有些项目确实是南城南部或者与南城接壤的镇街也还说得过去，但有个别项目八竿子打不着，甚至方位都对不上……

不过就道滘的宣传来说，也不能说不对，因为它确实就在南城的西南面，而且还与南城接壤，就一点点，不多。

从地图上看就知道，南城与道滘接壤的部分，仅仅是石鼓社区的一小角，过去就是道滘的蔡白社区，这里已经被规划为“蔡白特色居住区”，重点就是为了居住而改造和建设的板块。

（图源：东莞自然资源局）

神奇就神奇在，道滘不仅靠近南城，与蔡白社区（村）隔河相望，就有一条属于道滘的“南城村”，不过貌似与城区的南城街道没有什么关联。

与道滘接壤最多的其实是万江街道，整个北面都与万江接壤，而且纵横交错的河流也与万江相连相通，可谓“河同水密”。

道滘的历史也确实与“水”离不开，古名叫“济川”，也带水，著名的济川中学，就是取名自这个古名，济川广场也是这个原因。

有数据说，道滘全镇，有五分之一的面积，都是水域。一方水土养一方人，道滘人生于水乡，有南方水乡人温婉的脾性，又受水影响，生活依赖船与桥，出行不便。

（图源：魅力道滘）

多年来，道滘经济在东莞长期处于尾部，GDP排名长期在20名开外，从政策来看，近年来东莞大力扶持水乡，一直在尝试“拉一把”，于是我们看到，道滘近几年渐渐“风生水起”。

其中一个重大举措，就是今年4月份，突然公布城区扩容，把整个道滘昌平片区（涉及昌平、虎斗、深涌、大备湾合作社）纳入主城。

昌平产业片区位于道滘的东北角，正是道滘与万江接壤的突出部，这里早前就是东莞十大标准化产业片区之一，其中昌平单元总面积超过2600亩，旧改面积约886亩，占三分之一左右。

改造后引进专精特新、龙头企业集群，还要改造沿岸水道，搞特色民居以及田园文旅。

（昌平片区2021年的规划布局，图源：魅力道滘）

该说什么好呢？以前都说道滘近城区，现在自己真的直接成为了城区，虽然不是全部，但这个梦想照进现实的感觉是真的好。

要论经济，2022年GDP数据，32个镇街（不含松山湖），道滘只排到第28名，而茶山与东城接壤，还拥有东莞火车站与地铁站，排到第22名，中堂与万江接壤，虽然差点也排在第26名，仍然在道滘前面，如果说扩容选经济实力强的，那轮不到道滘才对。

那么是选的经济实力弱的，拉一把兄弟？似乎也不是，因为还有垫底大哥望牛墩，都是“百亿难兄难弟”，为何爱你不爱我？

这就像“水乡三兄弟”中堂、道滘、望牛墩一起百米冲刺，这边中堂、望牛墩刚刚输在起跑线上，跑得气喘吁吁，那边道滘一溜烟直接空降在终点撞线了……

昌平的改造肯定没有那么快，这些饼什么时候能吃到没有人知道，但比起旁边同在水乡、已经哭晕在厕所的中堂、望牛墩，道滘忽然觉得腰杆又挺直了，连呼吸都顺畅了许多……

但运气爆棚的道滘，奇迹还远远不止这一点。

Part2

新地铁站镇镇想要，为何你一镇占了两？

众所周知，东莞一直只有一条地铁2号线在运行，只走南北，不理东西，让不少长期“东奔西跑”的上班族深感羡慕嫉妒恨。

自从地铁1号线公布以来，有任何一点动静，都会引发许多人的强烈关注。

但道滘没有这个担忧，因为规划里，地铁1号线道滘镇内就躺着两个地铁站，一个道滘东站，一个道滘站……更令人不可思议的是，1号线那么长，受关注的站点那么多，偏偏第一个封顶的地铁站，就是“道滘站”……

（2020年11月底封顶的道滘站，图源：东莞日报）

就算是城区，也没有这个待遇吧……看看拖拖拉拉的鸿福路换乘站，还有几经波折的万江站，你就知道地产佬的意思了。道滘你跑得那么快，你照顾过隔壁的感受吗？

同样拥有两个地铁站甚至同一条线拥有两个地铁站在东莞并不稀奇，比如厚街和大朗，但在经济落后、交通权重不那么高叠满各种不利buff的道滘，这就很神奇了……

轨交除了地铁，莞惠城际的道滘站也已开通，横贯东莞，近的加强了南城、松山湖与道滘的人口流动，远的对接惠州，未来有望对接广州方向，实现跨城流动。

可能还有人会提醒地产佬，还有东莞12号地铁，也预定在道滘蔡白片区设站，但讲真，那还是没影儿的事，暂时不纳入考虑。

Part3

幸运女神偏爱道滘，并非没有理由

兵无常势，水无常形，顺势而为方能水到渠成。其实道滘运气“旺”到这种程度，并非是巧合，而是东莞与广州两座湾区大城发展到一定程度的必然产物。

地产佬就简单总结几个要点：

其一，东莞努力融入广州东拓，希望接住广州加速向东的地利，吸引穗商投资。所以拼命往广州黄埔方向发力，争取尽快接通交通大动脉。道滘作为城区至广州黄埔必经之地，当然会受益于这一大战略的布局，是绕不过去的。

（广州黄埔区2021-2035国土空间规划，图源：广州黄埔发布）

正是由于试图对接强势的广州黄埔而不是对接增城，所以地铁才绕开了中堂，先过道滘，再过望牛墩，最后穿过麻涌。

其二，加快建设水乡副中心，让其成为更加成熟、现代的主城后花园。也就是说，东莞在强心战略不断加码的同时，为了避免极化效应对周边的严重吸血，通过扩容带去城区运营经验，又通过搭建产业网络，帮助水乡培育造血能力，是出于区域发展平衡性的考虑。

其三，其三，长期以来，道滘缺乏龙头企业、传统产业整体水平又低，而拉进来扎根的视安通、中天联科滨海智造港、盛元中天、黄家圣幸等优质项目，正所谓“此处不留爷，自有留爷处”，道滘迫切需要保证龙头走出去的公共设施，因此东莞要扶持道滘崛起，就要想方设法为其提供全方位的支撑，这也是东莞建设水乡副中心的必然选择。

说一千，道一万，道滘就是个穷孩子，穷孩子必须早当家。至于其他一样穷的孩子，总得有个先后顺序。

Part4

道滘楼市的尴尬与买家的暗爽

道滘运气是好的，但对于一些新盘来说，却略感尴尬。

一方面，道滘“城区化”的新局面，有利于一二手楼盘的整体价值提升，而交通地位的提升，将带来人口与经济的双重正向引导。

根据官方最新6月份的网签价格，道滘二手房均价约2.7万/平，但具体楼盘的情况也不尽相同，比较突出的金地城南艺境、钜隆碧琴湾，目前普遍挂牌价格已坐稳3字头，而其他二手楼盘富盈WO城、新世纪上河居等等，目前还在2字头徘徊。综合来说，这几年基建的优化，以及规划画饼，多少发挥了些作用，各盘都有一定的涨幅，只是买家们“爱得不均匀”。

但另一方面，道滘仍然有待售新货的楼盘，集中在东部、东南部，与城区扩容的昌平片区，完美错过，并不能直接享受到“城区化”的利好。

目前道滘东部、东南部的在售次新盘，主要是水岸君悦东方、中海凤凰熙岸，价格还停留在2字头，水岸君悦东方最低约2.2万/平，中海项目价格高点，价位约2.5-3万/平。最渴望新增利好来拉动去化的这些次新盘，就算拿城区扩容来宣传，也有点底气不足，毕竟虽然都在道滘镇区内，但地理距离其实比较远。

（图源：中海凤凰熙岸）

靠近镇政府一手江景盘“首嘉鹭湾1号”备案均价约3.2万/平，算是一个新的信号，好东西谁都懂，谁都想要。至于直接上来就卖现房的“里岸”，大户型，目前价格还是个谜，项目搁置时间有点长了。

但整体而言，道滘新房虽然逼近3字头，但距离普遍稳住3字头，还需要时间。

最后是产业布局规划虽然已经基本明确，但是水乡同类的产业规划并不鲜见，不仅搬迁、实际落地还需要很长时间，就短期而言，拥有这些产业规划并未见对房价格局带来根本性的改变。

道滘楼市要崛起，任重而道远。

不过这个局面，辩证来看，反而对道滘楼市是好事，因为对买家而言，现在道滘规划价值还没兑现时，进一步强化了房价“洼地”的地位，正是入手的好时机！

因为比起其他落后镇街，道滘肉眼可见的正在成长，至少城轨与地铁站已经落地，道滘融入主城已无悬念，一旦道滘所有的利好全部兑现，如地铁站全面开通、昌平产业新城建设完成，现在你嫌弃的价格，就是以后求之不得的价格了。

毕竟，过了这个村，肯定就没有这个店了。

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THE END

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