苏州第三轮土拍热度骤降

2023年6月25日，苏州迎来2023年第三季集中供地，成功出让12宗地块，其中2宗触顶摇号，2宗溢价成交，8宗底价成交，总成交金额118亿元。

【资料图】

26日，姑苏胥江、园区斜塘两宗地摇号结果出炉：姑苏胥江地块竞价38轮后，进入摇号环节，成交总价68625万元，成交楼面价23000元/平方米，溢价率15%，由万科竞得；园区斜塘26号地块经过30轮报价，进入摇号环节，成交总价为140845万元，成交楼面价为28175元/平方米，溢价率15%，由大家竞得。

从第三批次土拍挂出的12宗地块来看，由于三批次的地块条件不如前两批次核心且优质，土拍的热度也大幅降低，整体溢价率降至2.45%，平均楼面价跌破2万元/平方米，国央企和城投再度成为拿地主力，民企的投资意愿有所回落。

2023年以来，在优质地块的助推之下，苏州土地市场呈现一定的热度，表现为城市头部价值板块的优质地块竞拍轮次多达40、60轮次，且意向房企中民企数量增加，投资拿地意愿强烈。

如在苏州首轮土拍中，断供已久的园区湖西地块纯宅地的推出，激起了诸多房企的参拍热情，竞拍轮次高达65轮。

苏州第三批次共挂牌12宗含宅用地，总建面68.2万平方米，总规模与今年的首轮相近，比第二轮总建面提升47%，但与第二轮“少而精”的供应分布相比，第三批次核心热点区域的供应量有所减少，12宗地块中有一半地块来自相城区。

受其影响，苏州第三批次整体溢价率降至2.45%，比今年的首轮、次轮分别回落5个百分点和6.65个百分点，整体热度大幅下降，回到2022年前3轮的水平。

12宗地块中，仅姑苏区24号、园区26号地触顶成交，溢价率达到15%，此外园区27号地块溢价率仅0.34%，相城区34号地块溢价率0.97%，其余8宗地块均为底价成交。

对比地块的成交楼板价与周边市场情况来看，本次地块的盈利空间尚可，部分地块周边正处于新房市场空白或所剩房源不多的情况，例如姑苏区25号地块、工业园区27号地块等，且姑苏区25号地块周边次新房达6.1万元/平方米左右，项目盈利空间较大；姑苏区24号地块周边价格存在倒挂，一手房售价4.2万元/平方米，二手房售价4.7-5.4万元/平方米，项目入市后也将有较大的空间。

反之，园区26号地块、相城区31号地块周边则面临新房竞争压力较大或库存压力较大等问题，虽然有一定盈利空间，但需加强去化。

从拿地房企来看，仍旧以中建国际、保利置业、建发房产、中建三局等稳健的央国企为主，还有苏州轨交、相城区元和房地产开发有限公司、吴中经开国发、漕湖置地等地方国企，新进房企及民企的投资积极性有待提升。

第三批次土拍延续了二批次的央国企和地方国企联合拿地的模式，12宗地块中有7宗为合作拿地。如中建国际和苏州轨交联合拿下吴中城南地块，建发＆苏州市东挺河智能科技发展有限公司联合斩获相城黄桥两块地等。

按企业性质来看，城投公司再度成为拿地主力，12宗地块中城投参与拿地的地块达到8宗。民企在本轮投资中积极性不高，均以与城投合作的方式底价拿地。

截止本轮，苏州在年内共进行了3次集中供地，成交总金额356亿元、总建面185万平方米，拿地金额TOP5房企分别为华润、建发、中建三局、中建国际&苏州轨交以及华发股份。

综合来看，苏州本次土拍热度大幅降低，一方面是当前市场销售预期仍未修复，另一方面，失去核心地块加持后，除两宗热点地块以外均为低溢价或底价成交，房企参拍的积极性有限。

土地市场的分化持续在城市之间、区域之间甚至板块之间发生，未来仅有最优质地块能够吸引房企积极参拍，而相对普通一些的地块遇冷的概率则持续增大。

企业层面，央国企、城投依然是地市遇冷时的主要支柱，与前两轮相比民企拿地积极性下滑，主要仍是由于本次地块自身条件不足以吸引大批房企入场参拍。

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